Investire in immobili a Panama da italiano: la guida 2026

Panama è uno dei pochi Paesi dove uno straniero compra casa con gli stessi diritti di un panamense, paga in dollari e, sopra una certa cifra, riceve anche la residenza. Qui trovi le regole vere: chi può comprare, quanto si paga quando compri, tieni e rivendi, e cosa succede in Italia.

Una premessa che molte guide saltano: per un italiano l’immobile non serve per la residenza. Con il Trattato di Amicizia la residenza permanente arriva senza investimenti. Un immobile a Panama lo compri perché ti serve, o perché è un buon investimento: questa guida ti aiuta a capire se lo è.

Chi può comprare

La Costituzione panamense mette stranieri e panamensi sullo stesso piano davanti alla legge. Puoi comprare a nome tuo o di una società, e l’immobile si intesta come per un panamense.

I limiti sono due, e per chi compra a Panama City non contano:

• i terreni a meno di 10 km dalle frontiere non si vendono a stranieri, né a società con capitale straniero;
• le isole si vendono solo per progetti di sviluppo e a condizioni fissate dalla legge.

Le tasse a Panama, dall’acquisto alla rivendita

Quando	Imposta	Quanto	Chi la paga
Compravendita	Imposta di trasferimento	2% del valore più alto fra prezzo e valore catastale	Chi vende, per legge
Ogni anno, casa principale	Imposta sugli immobili	0% fino a 120.000 USD di valore catastale, poi 0,50%, oltre 700.000 lo 0,70%	Il proprietario
Ogni anno, altri immobili	Imposta sugli immobili	0% fino a 30.000 USD, poi 0,60%, 0,80% e oltre 500.000 l’1%	Il proprietario
Affitto	Imposta sul reddito	Da 0% fino a 11.000 USD l’anno, poi 15% e oltre 50.000 il 25%	Il proprietario
Rivendita	Imposta sulla plusvalenza	10% del guadagno, oppure il 3% del prezzo come imposta definitiva	Chi vende

Código Fiscal di Panamá, artt. 694, 700, 701, 766 e 766-A; istruzioni DGI del Formulario 106 e Ley 546 del 2026 per l'imposta di trasferimento. Le aliquote annuali sono a scaglioni: ognuna vale solo sulla parte di valore che supera la soglia. A Panama il dollaro e il balboa, la moneta locale, valgono uguale.

Tre cose da sapere.

• Il 2% lo paga chi vende. Lo dice la legge, e un contratto che lo scarica su chi compra è nullo. Il valore su cui si calcola è il più alto fra il prezzo e il valore catastale, che cresce del 5% per ogni anno di possesso.
• Le case nuove costano meno da vendere. Dal settembre 2026, alla prima vendita di una casa nuova, entro due anni dal permesso di occupazione, l’imposta è azzerata sui primi 120.000 USD.
• Quando rivendi scegli tu. Puoi pagare il 10% del guadagno vero, con una dichiarazione, oppure il 3% del prezzo e chiudere lì. Se il 3% risulta più del 10% del guadagno, la differenza si recupera.

Un esempio sull’imposta annuale. Una casa principale con un valore catastale di 300.000 USD paga lo 0,50% sui 180.000 sopra la soglia: 900 USD l’anno. Lo stesso immobile come seconda casa paga circa 1.720 USD. E chi paga l’anno intero entro il 30 aprile ha il 10% di sconto.

Come si compra, passo per passo

1. Scegli e verifica. Al Registro Público, il registro panamense delle proprietà, si controlla chi è il proprietario e se sull’immobile ci sono ipoteche o vincoli.
2. Firmi l’atto davanti a un notaio. A Panama la vendita si fa con una escritura pública, l’atto notarile. Se non puoi esserci, firmi una procura con l’apostille.
3. Chi vende paga le sue imposte: il 2% di trasferimento e l’anticipo sulla plusvalenza. Le ricevute finiscono nell’atto, insieme ai certificati che dicono che l’immobile è in regola con l’acqua e con l’imposta annuale. In un condominio serve anche quello dell’amministrazione.
4. L’atto si iscrive al Registro Público. Da lì l’immobile è tuo davanti a tutti.

La residenza con un immobile

Panama dà la residenza a chi investe in un immobile, con due programmi.

	Trattato di Amicizia	Friendly Nations	Inversionista Calificado
Per chi	Italiani	Cittadini di una lista di Paesi	Tutti
Investimento	Nessuno: un conto con circa 5.000 USD e una società	Un immobile o un deposito da 200.000 USD, oppure un lavoro	300.000 USD in un immobile nuovo, 500.000 se è usato
Residenza	Permanente subito	Due anni provvisoria, poi permanente	Permanente, tenendo l’investimento 5 anni

Servicio Nacional de Migración (Friendly Nations, D.E. 226 del 2021); MICI, il Ministero del Commercio e dell'Industria (Inversionista Calificado, D.E. 17 dell'8 settembre 2026).

Per un italiano la strada più semplice resta il Trattato. Se l’immobile lo compri comunque, puoi usarlo anche per la residenza: ma è una scelta da fare con i numeri in mano, non per forza.

Cosa vede il fisco italiano

Finché sei residente fiscale in Italia, un immobile a Panama ha tre conseguenze. Due sigle da conoscere: l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero, e il quadro RW, la parte della dichiarazione dei redditi dove si indicano i beni all’estero.

Cosa	In Italia
Possedere l’immobile	IVIE dell’1,06% l’anno sul prezzo d’acquisto, se supera 200 €. L’immobile va nel quadro RW
Affittarlo	L’affitto si dichiara anche in Italia, e si scalano le tasse pagate a Panama, fino alla quota italiana
Rivenderlo entro 5 anni	La plusvalenza è tassata anche in Italia, salvo che sia stata per lo più la tua abitazione principale. Anche qui si scala l’imposta panamense

DL 201/2011, art. 19 (IVIE); TUIR, artt. 67, 70 e 165; Convenzione Italia-Panama, artt. 6, 13 e 22. Dal 1° gennaio 2027 gli stessi testi passano nei nuovi testi unici, con un'altra numerazione.

Un esempio. Un appartamento comprato a 300.000 USD, al cambio medio del 2025 circa 265.000 €, paga di IVIE circa 2.800 € l’anno. La legge permette di scalare dall’IVIE l’imposta patrimoniale pagata nel Paese dove sta l’immobile: se e quanto vale per l’imposta annuale panamense, fattelo confermare da un commercialista in carne e ossa.

Se invece ti trasferisci davvero a Panama, IVIE e quadro RW non ti riguardano più, perché valgono per chi è residente in Italia. Ma con Panama in black list devi poter dimostrare il trasferimento: è spiegato nella guida al Trattato di Amicizia.

Il mercato oggi, nei dati ufficiali

• Si costruisce di più. Nel distretto di Panamá il valore dei permessi di costruzione privati, nei primi sei mesi del 2026, è salito del 7,6%; quello delle case del 9,6%.
• Si presta di meno. Da gennaio ad agosto 2026 le banche hanno erogato 981 milioni di USD di nuovi mutui per la casa, contro 1.129 dello stesso periodo del 2025: il 13% in meno.

INEC, l'istituto di statistica panamense, dati preliminari al giugno 2026; Superintendencia de Bancos, Informe de Actividad Bancaria di agosto 2026.

Più offerta e meno credito: chi compra in contanti, oggi, tratta da una posizione più forte.

Gli errori da evitare

1. Comprare un immobile solo per la residenza. Per un italiano c’è il Trattato, senza investimenti.
2. Guardare il prezzo e non il valore catastale. Le imposte annuali si calcolano su quello.
3. Firmare senza verificare al Registro Público proprietario, ipoteche e vincoli.
4. Dimenticare l’IVIE e il quadro RW finché sei residente in Italia. Con Panama in black list costa il doppio.
5. Non dichiarare l’affitto in Italia. Oltre alle sanzioni, perdi il diritto a scalare le tasse pagate a Panama.